전세사기 당하지 않기 위해서 알아야 할 근저당, 저당권이 무엇인가

근저당과 저당권이란 부동산 거래를 하게 되면 들을 법한 용어들인데요. 부동산 거래 외에는 잘 사용하지 않기에 뜻을 정확히 아는 사람들이 많지 않습니다. 이번에 전세사기 사건 또한 근저당에 대해 잘 알고 있었다면 도움이 되지 않았을까 하는 안타까움이 듭니다. 그래서 오늘은 전세계약을 앞둔 분들께 알려 드리기 위해 근저당과 저당권에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다. 

피해자 70%가 최우선변제 못 받아…근저당 설정에 발목 (mbn.co.kr)

피해자 70%가 최우선변제 못 받아…근저당 설정에 발목

미추홀 전세사기 피해자 70% 최우선변제 못 받아 … 근저당 탓 - 디지털타임스 (dt.co.kr)

미출홀 전세사기 피해자 70% 최우선변제 못받아 …근저당 탓

 

 

저당권이란 

저당권이란 금융기관(은행 등 대출을 해주는 채권자)에서 돈을 빌려주는 대신, 대출자(채무자)의 부동산 (아파트, 건물, 토지 등)을 담보로 하여 다른 후순위 채권자들보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 

즉 정리하자면 돈을 빌릴 때 담보로 잡은 대상에 대해 저당권을 설정하고 채무자가 대출을 받은 돈을 제대로 돌려받지 못할 것을 미리 대비하는 것을 말합니다. 

예를 들어 A씨가B씨의 집을 담보로 돈을 빌려주고 저당권을 설정하면 나중에 그 저당권을 근거로 경매를 신청할 수 있게 됩니다. 그럼 A 씨가 다른 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있게 되는 것이지요. 

즉 저당권은 채무자가 돈을 빌린 후 제대로 갚지 않을 경우 채권자는 손해를 볼 수 밖에 없기 때문에, 채권자는 '저당권' 설정을 통해 빌려준 돈을 회수할 수 있는 장치를 마련하는 것이라고 알면 될 것 같습니다. 

 

근저당권이란 

근저당권이란 저당권과 사전적 의미는 같은데 즉 채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 일정 한도 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것을 말합니다. 

여기서 일정한도=채권 최고액과 같은 의미이며 보통 은행에서 담보대출을 받을 때 채권금약의 120~130%정도 되는 금액으로 설정을 합니다. 예를 들어 내가 은행에서 1억을 빌리면 근저당 최고액은 1억 2천만원이나 1억 3천만 원으로 설정하게 되는 것이지요. 채무자가 이자를 제때 내지 않았을 때를 감안하여 근저당을 설정하는 것입니다. 그래서 거의 대부분 채권자는 저당권이 아닌 근저당권을 설정을 합니다. 이처럼 빌린 돈보다 더 많은 근저당권을 설정하는 이유는 대출받은 돈을 상환하지 않아 추가적인 이자 발생 등으로 채권액이 증가하더라도 은행이 손해를 보지 않는 것입니다. 그래서 주택담보대출 시 은행에서는 해당 담보물에 대해 근저당권을 설정하며, 등기부등본에 근저당권 설정 내역이 기록됩니다. 

 

저당권과 근저당권의 차이 

저당권이나 근저당권을 설정하게 되면, 부동산의 등기부등본 상에 명시되는데 저당권을 경우 설정한 사람의 등기부등본에는 '채권액'이라고 기재되며, 근저당권을 설정한 사람의 등기부등본에는 '채권최고액'이라고 기재됩니다.

채권액 (저당권)	-저당권 설정 시에 해당이 되는데 빌린 돈의 액수만큼만 기재가 되는 것 -중도 상환 없이 정해진 날짜에 모두 딱 갚아야 하는 것  -빌린 채권액을 모두 상환하면 등기부등본 상에서 자동으로 저당권이 말소
채권최고액(근저당권)	-근저당 설정시에 해당 되고 빌린 돈 이상의 금액이 기재가 되는 것 -중도 상환이 자유롭고 채권최고액 범위 내에서 추가 융자가 가능하고 정해진 날짜 안에서 자유로이 상환해도 무방함  -채권최고액을 모두 상환했더라도 말소 신청 등기를 별도로 진행 (말소 신청은 관항 등기소나 인터넷을 통해 신청)

 

 

전세 계약시 근저당 매물 주의할 점

먼저 근저당권은 경매 신청권이 있어서 채무자가 빚을 갚지 않으면 소송 없이도 바로 담보 부동산의 경매를 신청할 수 있습니다. 또한 근저당권은 경매로 부동산이 매각되면 모두 소멸되는데 이것은 돈을 돌려받기 위해 설정된 권리이니 배당을 받으면 목적을 이룬 것이지요. 근저당권은 매각과 동시에 효력이 사라지게 되고 낙찰자는 등기에 있는 근저당권을 말소해 달라고 할 수 있습니다. 근저당권은 우선변제권이 있어서 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 돈을 배당받을 수 있습니다. 

전세계약을 통해 주택을 임차할 경우 근저당과 관련하여 알아두어야 할 것은 

전세계약 전에 등기부등본에 기재괸 채권 최고액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘는지 확인해야 합니다. 만약 70%가 넘을 경우 전세보증금을 떼일 수 있는 가능성이 높으니 이점 꼭 알고 계시기 바랍니다. 

계약 시 집주인의 상환 능력은 어떻게 되는지 집을 담보로 지나치게 큰 금액을 빌린 집이라면 그 집은 피하는 게 좋습니다.